Par un arrêt en date du 18 janvier 2018, la Cour de cassation confirme la possibilité de passer outre, pour des motifs d'intérêt général, à l'un des principes fondamentaux du droit commercial (dont fait partie le droit au bail) : le caractère synallagmatique du contrat, selon lequel ce dernier ne peut être modifié de façon unilatérale, autrement dit sans l'accord de l'autre partie. En l'espèce, la Cour de cassation était saisie par le tribunal d'instance du XIIIe arrondissement de Paris d'une demande en vue de transmettre au Conseil constitutionnel une QPC (question prioritaire de constitutionnalité) portant sur l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Les conventions APL sont-elles contraires à l'économie générale des contrats ?
La question posée était la suivante : cet article du CCH, qui autorise la fixation d'un nouveau loyer aux baux en cours dans la limite du maximum prévu par la convention, est-il contraire à la Constitution et au principe du droit au maintien de l'économie générale des contrats ?
L'article L.353-16 du CCH vise les conventions passées entre l'Etat et les bailleurs au titre de l'aide personnelle au logement (APL). Il prévoit notamment qu'"à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé".
Dans l'affaire jugée par le tribunal d'instance du XIIIe arrondissement de Paris, Mme X et une quinzaine d'autres locataires de la SA d'HLM Toit et Joie (fondée en 1957 pour loger les personnels de La Poste) contestaient la hausse des loyers pratiquée par leur bailleur. Ce dernier avait, en conséquence, engagé une action en résiliation de bail pour non-paiement des loyers, à l'encontre des locataires récalcitrants.
Une hausse justifiée par un motif d'intérêt général
Dans son arrêt, la Cour de cassation refuse de transmettre la QPC au Conseil constitutionnel. L'attendu principal est sans appel. La Cour considère en effet que "la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'augmentation du loyer consécutive à l'entrée en vigueur d'une convention conclue en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation est plafonnée et proportionnée aux ressources des locataires et qu'elle est justifiée par un motif d'intérêt général visant à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l'amélioration du parc locatif social, de sorte que l'atteinte ainsi portée aux contrats légalement conclus n'est pas disproportionnée au regard des objectifs poursuivis".
L'article L.351-2 cité dans les attendus de l'arrêt précise le champ d'application des conventions relatives à l'aide personnelle au logement. Celui-ci comprend notamment "les logements à usage locatif appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l'article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l'offre foncière, ou appartenant à d'autres bailleurs, à condition que les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions [...]".
Références : Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt 17-40065 du 18 janvier 2018, Mme Muriel X et autres / SA d'HLM Toit et Joie (publié au bulletin).
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